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联合办公陨落?

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水草 水草 2019-10-29 12:00

导语 9月的最后一天,WeWork提前迈入寒冬。 当天,WeWork母公司We Company宣布将撤回S-1申请,暂停IPO(首次公开募股)。...

联合办公陨落?

9月的最后一天,WeWork提前迈入寒冬。

当天,WeWork母公司We Company宣布将撤回S-1申请,暂停IPO(首次公开募股)。这家被冠以美股“第二大IPO”的独角兽,高光时刻仅延续48天,便提前谢幕。

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一接近优客工场人士向创头条表示,WeWork IPO受挫,对于正在IPO路演的优客工场,不是利好。

摩根士丹利首席美国股票策略师迈克•威尔逊(Mike Wilson)直言,WeWork IPO失败标志着一个时代的结束。“在此之前,美国股市一直在为没有实现盈利的IPO支付令人瞠目的估值。”

WeWork噩梦并未结束。

二级市场募资无望,为了生存,WeWork不得不接受软银集团提出的救助计划。

该救助计划完成后,软银的完全稀释所有权将达到80%左右,WeWork创始管理层将彻底丧失对公司的控制权。

根据计划,公司联合创始人亚当•诺依曼(Adam Neumann)将离开公司董事会,由软银高管马塞洛•克劳尔(Marcelo Claure)接替其行使相关职权。

暂停IPO前一周,诺伊曼迫于压力辞任CEO一职,由阿蒂•明森(Artie Minson)和塞巴斯蒂安•甘宁汉(Sebastian Gunningham)出任联席CEO。

显然,WeWork那些在中国的“门徒”,并不想遭遇同样的下场。

1.联合办公崛起

10年前,纽约市苏豪区Grand和Lafayette大街街角,一栋廉租公寓风格的建筑被重新包装后,以共同办公的理念开始对外出租。

这是WeWork第一家办公空间,仅3000平方英尺。

在连续创业者亚当•诺伊曼的操盘下,仅仅一个月,第一家WeWork办公空间就实现盈利。两年后,WeWork经营的空间达到5家。

这一年,这家初创公司正式进入Benchmark的视野,后者是Twitter和Uber的早期投资者。随之而来的A轮融资很快被敲定,1700万美元,Benchmark领投。

自此,WeWork开启狂奔之路。

数据显示,目前WeWork累计融资超120亿美元。仅2018年,WeWork用于投资的净现金达25亿美元,全年“增长和新市场开发”支出同比增长335%,达4.77亿美元。

资本加持下,WeWork空间数量激增。

2014年,WeWork在管面积达到150万平方英尺,会员数达10000人。同年,WeWork选择在伦敦开设空间,正式进军国际市场。

也是同一年,在东半球,WeWork尚未进入的中国市场,氪空间正式成立。在国内,嗅到机会的并不只氪空间。2013年,纳什空间便已成立。

2015年2月14日晚,毛大庆在徐小平家里,和几位头部基金老友再次聚到一起,这一次他下定决心,辞职创业。

3月8日,毛大庆正式辞去万科北京区域首席执行官一职,投身创业。3天前,李克强总理刚在政府工作报告中明确提出鼓励“大众创业、万众创新”。

4月,他的创业项目优客工场正式成立。优客工场、纳什空间、氪空间等并不知道,他们很快将直面WeWork 的竞争。 

2016年初,WeWork进入中国。

其在北京的第一家空间,选择在了开在优客工场阳光100总部向西不足两公里的地方。入华之后,WeWork中国年平均增长率达600%,会员总数达8.5万,其中大企业会员占比超过三分之一。

数据显示,WeWork目前在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武汉、广州等城市拥有74个空间。2019年还将拓展南京、苏州、西安、重庆、天津等城市。

但,WeWork同样无法躲避大多数入华外企的“宿命”。

2.中国式WeWork

WeWork中国入驻率虽然直线走高,但续约率并不乐观。

甚至有WeWork员工发现,一些企业在几个月的免租期结束后就不再续约,新的WeWork办公空间开张时,他们又继续去“蹭住”。

一行业从业者告诉创头条记者,国内入驻WeWork的更多是外企,甚至是外国人。

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彼时,大众创业万众创新正如火如荼。与WeWork的水土不服相反,大浪潮下,仅一年时间,国内的联合办公空间一年间从几十家,激增到2000多家。

他们的路子,似乎和WeWork也不太一样。

在WeWork的业务中,C端会员服务一直占据重要位置。数据显示,目前WeWork拥有会员46.6万名,其中大企业会员只占32%。

优客工场没有把to C业务置于如此重要的位置。

不只优客工场,国内联合办公普遍更侧重于to B服务。毛大庆认为,国内的企业更在意企业效率、成本,to B服务要求自然而然就更多。

“中国我们看得很清楚,就是S2B2C的业务。”毛大庆向创头条记者解释道:“S2B2C首先侧重to B,但to B to C本身不矛盾,即使to B,对于企业来说,最后决策者还是C。”

业务侧重虽有差异,但WeWork的并购扩张策略被优客工场沿用。

“任何一个新行业如果不够快,很难在赛道上取得话语权。”更重要的是,毛大庆认为,“样本太少也不行,只有在一定规模下,才能够探讨资源运用问题。”

2016年,优客工场战略投资无界空间。

2017年4月,洪泰创新空间并入优客工场。7个月后,后者又控股碎片空间。

2018年,优客工场并购wedo联合创业社、爱特众创、火箭科技。

此外,优客工场注资了众多办公关联的企业服务公司。

如今,WeWork拥有485个办公空间,遍布全球28个国家100多座城市。优客工场以200多个空间紧随其后,业务覆盖中国、美国、新加坡在内的44个城市。

而纳什空间的产品线与WeWork相比差异则更大。在纳什空间创始人张剑的理解中,“一款产品服务不了所有的客户。”

如果空间用户都是初创企业,市场会变得很小很窄。他希望纳什成为一个基础设施,帮助广大企业解决办公问题。

这催生出纳什空间“独立+联合”的模式,在联合办公空间的基础上,又增加了独立“超级工作室”。 联合办公主要面向初创企业和小微企业,提供按工位出租的灵活办公空间。

“超级工作室”则将空间功能进行标准化、模块化设计,企业可根据需求选择模块搭建独立办公空间,主要面向有私密需求的企业及中型企业。

泰智会创始人赵清也发现了这种需求上的差异,美国交流非常开放,在开放工位办公并不是问题。“但国内大部分都不是这样,只要团队稍微大一点,就不想开放办公。”

“不同产品线背后,是我们对本土企业需求更深度的洞察。”张剑说。

产品差异,导致纳什空间单体空间运营面积比一般联合办公空间更大。虽然纳什空间是国内首家运营空间超过100万平米的联合办公企业,但其空间数量、覆盖城市均不是国内最多。

其布局侧重在人才密度最高的地方,即一线城市的核心商圈。同时,在庞大的在管面积下,纳什空间没有贸然选择并购这一路径进行扩张。

“并购容易,融合难。并购是一件对自身能力要求更高的事。”张剑告诉创头条记者:“当你暂时没有一个强大的企业文化可以去融合的时候,就不是并购最好的时机。”

在外延发展道路和内延发展道路之间,张剑选择了后者。

对于联合办公的产品形态,梦想加创始人王晓鲁也有不同的理解。“联合办公如果只是二房东模式,那企业对其服务的价值判断,将几乎只基于成本优势。”

梦想加想做的,是基于物理空间,为企业提供包括办公场地、管理工具、员工体验在内的综合办公服务。

这套服务的产品体系,被王晓鲁称为OaaS(Office as a Service,办公即服务)。

由以共享灵活型服务为主的联合办公空间业务、专属定制化服务为主的全周期办公服务业务、即需即用的消费型流动办公业务、“智效办公体系”输出业务四部分构成。

然而,野蛮生长的同时,市场并未给联合办公企业太多打磨产品的时间。

3.被生存所困

2018年,粗放经营、尚未盈利的联合办公企业嗅到市场寒意,不得不开始“储粮”过冬。两大独角兽,WeWork和优客工场,不约而同选择了IPO。

但,IPO之路并不顺利。

2018年12月,WeWork秘密提交IPO申请。直到4个月后,IPO申请才被公开。

2019年8月,WeWork提交IPO招股书,承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。

招股书显示,2016年其营收为4.36亿美元,净亏损4.30亿美元;2017年营收8.86亿美元,净亏损9.33亿美元;2018年营收增长至18.22亿美元,净亏损扩大到19.27亿美元。

今年前六个月,其营收为15.4亿美元,净亏损超过9亿美元,较去年同期净亏损增加25%。

顶级承销商未能打消投资者对WeWork经营状情况的顾虑。由于认购情况不佳,WeWork随后将估值下调到150亿美元到180亿美元,仅相当于此前470亿美元估值的三分之一。

紧接着,WeWork最大投资者软银集团介入,要求其暂停上市计划。

9月25日,亚当•诺依曼将辞任CEO的消息被证实。阿蒂•明森和塞巴斯蒂安•甘宁汉将接替诺依曼出任WeWork联席CEO。

5天后,WeWork迎来更坏的消息——WeWork母公司We Company宣布将撤回S-1申请,暂停IPO计划。

股票策略师迈克•威尔逊直言,WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。他表示,在此之前,美国股市一直在为没有实现盈利的IPO支付令人瞠目的估值。

为了生存,WeWork10月23日宣布已接受软银集团提出的救助计划。该救助计划完成后,软银的完全稀释所有权将达到80%左右,WeWork将成为其关联公司。

计划包括提供50亿美元的新融资,向现有WeWork股东发起至多30亿美元的收购要约,以及现有15亿美元的投资承诺。

同时,根据计划,诺伊曼将离开公司董事会,由软银高管马塞洛•克劳尔(Marcelo Claure)接替其行使相关职权。

在国内,优客工场IPO之路同样曲折。

2018年8月,优客工场尝试寻求赴港上市的机会,但最终选择放弃。

2019年年初,优客工场转向纽约,聘请花旗集团和摩根大通,计划最早于今年第三季度在纳斯达克上市。但由于市场因素,计划被延后。

10月,优客工场向美国证券交易委员会提交了招股书,委托花旗、瑞士信贷、美国银行负责其上市事宜。据接近优客工场人士透露,优客工场已开始进行IPO路演。

不同于优客工场,纳什空间选择资产证券化募资过冬。

6月27日,纳什空间ABS(资产证券化)项目“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”设立发行。

作该项目为联合办公领域国内首单ABS,该项目发行规模为2亿元人民币,将在深圳证券交易所挂牌。

面对寒冬,头部企业尚且如此,其他企业则更为艰难。

数据显示,2018年至今年4月,联合办公品牌减少40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的品牌占总数的28.1%。

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4.调整下的千亿市场

业内从业者向记者直言,联合办公吞下的是野蛮生长、夸大成效、哄抬估值的苦果。

氪空间创始人刘成城认为,2019年是联合办公调整年,是提升内功和经营效率的年份。

亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。但据创头条记者了解,目前一线城市联合办公出租率普遍低于80%。

若不反思调整经营策略,必然还将有更多联合办公企业走向死亡。

在精细化管理、多元化营收和差异化运营上,毛大庆认为整个行业还需多下功夫。

当前,优客工场在强化后台管理系统的全方位开发和升级,包括客户服务系统、SaaS应用平台、财务优化软件、管理应用自动化、应用程序集成建设等。

“这样公司才有可能跑得更快更远。”毛大庆说。

无独有偶,为了高效管理百万平米的空间面积,纳什空间搭建出纳米系统。

纳米系统3.0支持集中式、分散式、混合式、整栋、园区等各种办公空间形态,实现了房源、企业、内部管理的全面线上化,能够完成无人工干预的一站式服务。

精细化管理的另一体现,是扩张将更稳健。“现在我愿意放慢一点,夯实已有的。”毛大庆告诉记者。

此后,优客工场的扩张路径,将是少量自营、并购,加上较大规模的管理输出,此前采用管理输出的空间占比仅10%左右。

业务侧重方向上,也是联合办公企业的也在进行调整方向之一。刘成城近日再次强调,氪空间在向企业定制服务转型,以便更快实现盈利。他希望未来定制业务在氪空间业务比重中达到60%。

“越来越多场地运营、孵化运营和空间服务提供商,开始往生态的建设、产业的对接和创新要素的对接上做布局和推动。”

Plug and Play中国区管理合伙人、CEO徐洁平向创头条记者坦言,初创企业不可能付很高租金,如果没有政府补贴,完全靠租金收入,联合办公很难做成。

不过,“联合办公确实有市场需求。”首都科技发展战略研究院执行院长、韵网创始人颜振军告诉记者。清控科创总裁程方认为,联合办公会作为市场补充长期存在。

有关研究报告指出,中国联合办公市场在经历了高增速低容量的导入期之后,将进入高增速高容量的成长期,其市场成熟的时间窗口将从2018年延续至2022年。

预计到2022年,联合办公工位数将达到1315.1万个,市场规模可达4092.18亿人民币。

“想把联合办公做好,我觉得没十年,根本不太可能。”毛大庆说。这个时间点,与报告指出的时间窗口基本吻合。

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